高善文的朋友圈!
去年年底,安信证券,哦不对,现在叫国投证券了,他们的首席经济学家高善文博士,在他们的年度投资策略会上,讲了个超有意思的话题,叫「道是无晴却有晴」。
他聊了聊房地产市场、人口流动、投资啥的,还有那些让人头疼的价格泡沫和大城市的疫情疤痕。
那时候,我听了他的演讲,做了点笔记,现在拿出来跟大家分享一下。
高博士说,咱们中国的房地产投资,长期来看,可能就在8%左右晃悠,至少不低于7%。
但现在呢,2024年,房地产投资占GDP的比重可能会跌破6%,甚至跌到5.5%、5.7%。
这就好比,如果7%是咱们的底线,那现在的房地产市场投资,已经明显低于这个底线了。
再回头看看2016年以来,房价为啥涨得那么快,泡沫化那么严重?
高博士觉得,主要是因为土地供应突然紧张了。
但投资和销售方面,其实并没有泡沫化的迹象。
然后,2020年疫情一来,对地方政府、企业和住户的资产负债表都造成了不小的打击,大家都变得谨慎了,房地产市场的需求也跟着下降了。
咱们再看看房地产上市公司的现金流,这两年的情况。
高周转模式本来是能应对需求下降的,但一旦内在的脆弱性暴露出来,行业性的流动性危机就出现了。
现在,房地产市场要想见底,得满足两个条件:
一是流动性危机得解决,二是疫情的影响得消退。
到了5月份,国投中期策略会上,高博士又讲了一次,不过这次关于地产的内容不多。
他的核心观点有这么几个:
1)房价指数已经降到80多一点,这意味着房价指数的调整幅度可能接近30%。
住宅租金也连续四五年大幅下跌,从估值角度看,房地产市场的基本面已经明显恶化了。
2)疫情让房地产市场基本面恶化得更厉害了。
租金下调,长期收入预期也下调了。
如果房价回到了2017年的水平,那么房价收入比回到2015年或更早,也是有可能的。
3)基本面的恶化是房地产市场调整的一个重要原因,但不是唯一的原因。
房地产企业面临的流动性危机,也是导致市场大幅调整的一个重要原因。
4)房地产企业面临的流动性压力,是所有问题中最根本的。
当政府政策开始直面并试图解决这一问题时,市场的价格指数出现了大幅反弹。
5)目前的政策方向是对的。
房地产市场已经经历了显著的调整,许多估值指标已回到合理区间。
强有力的政策有潜力逐步推动市场触底和反转。
但政策执行过程中的不确定性最大,我们需要继续观察。
最后,高博士还提了个和地产无关,但非常重要的观点:
自2010年以来,中国的长期资本回报率已经开始进入一个长期的下行过程,这一趋势至少将持续到2030年,甚至可能更久。
这种下行趋势将带动中国利率中枢持续下降。
他在2021年6月预测,到2030年,中国十年期国债的利率可能会降至2%左右。
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